导语：通过中介买房，中介拍着胸脯说”房子没问题”，签约入住后才发现房屋存在漏水、查封、凶宅等隐瞒情况——这时候中介费还要照付吗？因中介隐瞒造成的损失，能向中介索赔吗？本文结合裁判规则一次说清。
一、问题提出：中介”报喜不报忧”，责任怎么算？
房产、居间交易中，中介机构掌握着交易双方的核心信息，也最容易出现”报喜不报忧”：为了促成交易，隐瞒房屋瑕疵、产权问题、不利因素等关键信息。
法律上，中介（居间）人的核心义务是如实报告义务。中介隐瞒重要事实、提供虚假信息，不仅可能拿不到中介费，还可能要赔偿委托人的损失。
二、案例回顾：一套”有故事”的房子
某购房者通过房产经纪公司购买房屋，签约前中介未如实告知房屋的重大不利情况。签约后购房者发现真相，遂拒绝支付中介费，并就损失向中介主张赔偿。
法院经审理认为：中介人如实报告义务的范围，包含忠实义务和勤勉义务所要求报告的与交易相关的重要事项；违反该义务的行为方式，既包含故意隐瞒和提供虚假信息，也包含知道或应当知道而未尽职告知的不作为。中介未尽如实报告义务的，应当承担相应违约责任。
三、裁判规则：中介如实报告义务的三个要点
（一）报告范围：与交易相关的重要事项
如实报告义务不限于合同文本列明的事项，凡是与交易决策密切相关的重要事实（房屋产权状态、抵押查封、实际面积、学区属性、重大瑕疵、不利历史等），中介都负有报告义务。
（二）义务标准：忠实 + 勤勉
如实报告义务包含两个层面：
- 忠实义务：不得故意隐瞒、不得提供虚假信息；
- 勤勉义务：对应当知悉的交易信息尽到合理核查义务，知道或应当知道却未尽职告知的”不作为”，同样构成违约。
（三）法律后果：费用与赔偿
依据《民法典》第九百六十二条，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬，并应当承担赔偿责任。
四、实务要点：买家与中介的攻防
| 主体 | 应对要点 |
|---|---|
| 买家/委托人 | 签约前书面要求中介出具房屋权属与状况说明；发现隐瞒及时固定证据（聊天记录、看房记录、现场照片）；拒付中介费并索赔损失 |
| 中介 | 规范尽调流程，书面留痕；对已尽核查义务的事项保留证据，避免”应知未告知”的认定 |
| 卖家/第三人 | 房屋真实状况以合同约定与如实披露为准，隐瞒方对买家损失承担相应责任 |
五、律师提示
- 对买家：签约前务必要求中介提供书面房屋状况说明（产权、抵押、租赁、户口、瑕疵等），并保留全部沟通记录——“口头承诺”难以举证，书面留痕是维权关键。
- 对中介机构：如实报告义务既是法律要求，也是风控底线。建立标准化的房屋尽调清单与披露流程，能有效规避”应知未告知”的违约风险。
- 因中介隐瞒导致的退房、索赔纠纷，涉及违约责任认定与损失举证，建议及时咨询专业律师，评估证据后选择最优维权路径。
免责声明：本文仅供参考，不构成法律意见。具体法律问题请咨询专业律师。